Hvorfor britiske ejendomme?

Introduktion

Der er 5 gode grunde til at investere i britiske boligejendomme:

1. Højt profitpotentiale
   De britiske boligpriser ventes at stige med 20% i perioden 2003-2005.
   De danske boligpriser ventes at falde med 6% over samme periode.

2. Lav risiko
   På nær fire år er de britiske boligpriser steget hvert år siden 1945.
   

3. Bedre afkast end aktier og obligationer
   Siden 1969 er britiske boligpriser i gennemsnit steget med næsten 11% om året.

4. Rente- og driftsomkostninger dækket gennem udlejning
   Med lånefinansiering kan afkastet næsten firedobles.
   Lånefinansiering er "gratis", idet huslejeindtægterne betaler renterne.

5. Afkast uafhængigt af skattemæssige afskrivningsregler
   Modsat erhvervsejendomme er afkastet på boligejendomme ikke afhængigt af skattemæssige afskrivningsregler.

I de følgende afsnit viser vi, hvad disse faktorer betyder for dine investeringsmuligheder. Du kan også se her, hvordan Anglodan kan klare alle detaljerne for dig i forbindelse med køb af en britisk udlejningsbolig. Vi tager os af hele processen lige fra fund af ejendommen over administration af købet til fund af en passende lejer.

Alternativt kan du vælge at downloade hele websidens tekst som pdf-fil her. Pdf-filen kan let printes, så teksten kan læses i ro og mag.

Men før du går i gang, bør du kaste et blik på vores Checkliste, da det ikke er alle, som kan købe fast ejendom i England.

Vi håber at høre fra dig.

Med venlig hilsen

Faktorer

• Permanente værdistigninger

• Lavere låneomkostninger
  

• Få nye boliger
  

• Flere vil bo alene
  

• Sundt marked for lejeboliger
  

• Lav konjunkturfølsomhed
  

• Mere sikkert end aktier

• Mere givtigt end fastforrentede papirer

• Afdæmpede men fortsatte prisstigninger
  

• Boliginvesteringens hemmelighed

Permanente værdistigninger

Siden 2. verdenskrig er britiske boligejendomme steget i værdi hvert år på nær perioden 1990-3. Siden 1996 har værdistigningerne taget fart igen. Nedenstående illustrerer prisudviklingen siden 1969:

(Kilde: Council of Mortgage Lenders)

Som det ses af nedenstående har det betydet, at man har set en fordobling af boligpriserne fire gange i løbet af de sidste tre årtier. Set over hele perioden har der været tale om en 26-dobling af priserne.

(Kilde: Council of Mortgage Lenders)

Lavere låneomkostninger

Låneomkostningerne er faldet drastisk siden 1990. Den gennemsnitlige britiske boligejer betaler for tiden 13,6% af sin bruttoindkomst  som ydelser (renter og afdrag) på sit realkreditlån. I de seneste 20 år har de britiske boligejere i gennemsnit betalt 21% af deres bruttoindkomst i ydelser på deres realkreditlån. Dette tal toppede med mere end 36% i 1990 (Kilde: Halifax’ boligprisindeks for november 2003).

For at ydelserne skal komme op på langtidsgennemsnittet på 21%, skal den engelske centralbanks udlånsrente stige til 6,25% mod nu 3,75%. For at nå toppen på 36%, skal udlånsrenterne stige til 10% (Kilde: Halifax’ boligprisindeks for november 2003). Dette har imidlertid nok lange udsigter, idet prognoserne for udlånsrenterne ved udgangen af 2004 lyder på 4,25-4,75%. Der er således godt med plads til yderligere prisstigninger på boliger før der nås et niveau svarende til niveauet i 1990.

Få nye boliger

I London og andre større byer er der -  på trods af den kroniske boligmangel - restriktioner på antallet af nye boliger, der må bygges på de såkaldte "greenfields" - grunde, som ikke tidligere har været bebygget. Da det er dyrere og mere kompliceret for entreprenører at bygge på de såkaldte "brownfields" – grunde, der tidligere har været bebygget – går byggeriet på disse brownfields inde i byerne noget langsommere, og dette er således medvirkende til, at antallet af nye boliger halter efter stigningen i efterspørgslen.

The Centre for Economic and Business Research (Centret for Nationaløkonomisk og Erhvervsøkonomisk Analyse) skriver, at der i 2002 kun blev bygget 150.000 nye britiske boliger, hvilket er det laveste tal siden 1. verdenskrig. Tallene for London og det sydøstlige England viser, at antallet af nybyggerier kun ligger på ca. halvdelen af behovet. Iflg. centeret er grunden til denne mangel på nye boliger zonelovgivningen og andre lovkrav, som gør det meget vanskeligt at opnå byggetilladelser (Kilde: Centre for Economic and Business Research, 23. december 2002 og 19. maj 2003).

Entreprenørernes beholdning af grunde med byggetilladelser er således faldet med 32% siden 1999. Selv med det nuværende særdeles lave antal salg i forhold til antallet af boliger har entreprenørerne i øjeblikket kun 2,5 års forsyning af byggemodnet land med byggetilladelser. Hvis boligbyggeriet steg igen og nærmede sig det niveau, som både markedet og regeringen kræver – f.eks. niveauet omkring 1998 – ville der kun være lidt over et års forsyning af byggemodnet land til rådighed (Kilde: FPDSavills på themovechannel.com, 8. september 2003). Som det er, “betyder det nuværende, lave niveau af byggeaktiviteter, at gennemsnitshuset bliver nødt til at holde i 1.000 år, før det erstattes af et nyt.” Således skriver ejendomsanalytikerne FPDSavills og fortsætter: “Det ser ud til at boligmarkedet og boligpriserne i Sydengland vil blive understøttet af vores manglende evne til at bygge nok nye hjem. Omend store dele af forstæderne i sydengelske byer generelt er dårligt betjent af offentlig transport, vil den blotte uligevægt mellem udbud og efterspørgsel understøtte boligpriserne” (Kilde: FPDSavills’ nyhedsbrev for boligmarkedet, november 2003).

Halifax Bank plc, der er en af de største långivere på det britiske boligmarked, anslår således, at der vil eksistere en akkummuleret mangel på boliger i størrelsesordenen 500.000 blot i London og Sydøstengland i 2021, hvis det nuværende niveau for boligbyggeri ikke forøges (Kilde: Halifax Bank plc, markedsrapport for juli 2003).

Pierre Williams, talsmand for Entreprenørernes Sammenslutning (the House Builders Federation), mener ligefrem, at Storbritanniens boligmangel i øjeblikket øges med 60.000 boliger om året eller 165 boliger om dagen. (Kilde: themovechannel.com den 9. juni 2003).

RICS - den britiske sammenslutning af statsautoriserede byggesagkyndige (Royal Institute of Chartered Surveyors) – rapporterer, at produktionen af almennyttige boliger nu kun er en femtedel af, hvad den var for 20 år siden. Desuden halter Storbritannien langt bagefter resten af Europa hvad angår størrelsen af boligmassen set i forhold til befolkningen. Storbritannien har nu i gennemsnit 10%, eller 2,5 million, færre hjem end Tyskland, Italien og Frankrig set i forhold til befolkningens størrelse. (Kilde: RICS på themovechannel.com den 21. august 2003).

Denne meget alvorlige boligmangel lægger et betydeligt opadrettet pres på britiske ejendomspriser og ser ud til at fortsætte hermed i den nærmeste fremtid. Peter Williams, underdirektør for det britiske råd af realkreditinstitutter (Council of Mortgage Lenders - CML), mener således, at "selv en drastisk stigning i produktionen (af boliger, red.) ikke fuldt ud vil kunne forhindre store stigninger i boligpriserne..." (Kilde: CML på themovechannel.com den 18. august 2003).

Flere vil bo alene

Flere og flere enlige køber deres egen bolig. I 2001 var 40% af boligkøberne således enlige sammenlignet med 25% i 1983 (Kilde: Økonom Mark Ellis, Halifax Bank plc, på BBC News den 21. august 2002). Ifølge offentlige statistikker er der brug for omkring 3,8 million nye hjem i Storbritannien over de næste 20 år, hvor 80% af disse vil være beregnet til enlige, herunder mange enlige som ønsker at leje (Kilde: Birmingham Midshires Building Society).

Sundt marked for lejeboliger

Idet ejendomspriserne stiger, har mange britiske unge i tyverne og trediverne udsat deres første køb af en bolig. I stedet lejer de en bolig, hvilket betyder at udlejerne kan nyde godt af en god efterspørgsel på lejeboliger. Samtidig sikrer denne gruppe unge mennesker, at selv et lille dyk i boligpriserne for mindre ejendomme vil være kortvarigt, idet de vil bruge en sådan anledning til at effekturere den længe udsatte beslutning om selv at købe en bolig. På denne måde udgør de et solidt fundament for boligpriserne.

John Heron er administrerende direktør for Paragon Mortgages, der er Storbritanniens førende specialist inden for finansiering af udlejningsboliger. Han har flg. kommentar til det britiske udlejningsmarked (Kilde: Paragon Mortgages’ boligudlejningsindeks, juni 2003):

”Udlejningsmarkedet vrimler med mennesker i tyverne og trediverne, som udsætter købet af deres første ejerbolig og i stedet vælger at leje – et synspunkt, som RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors – den britiske sammenslutning af statsautoriserede byggesagkyndige, red.) bekræftede i deres seneste analyse af lejemarkedet. Opmærksomme udlejere øger udbuddet af udlejningsboliger for at møde denne efterspørgsel.”

I Paragons undersøgelse fra september 2003 om udviklingen for boligudlejningsmarkedet berettes det, at udlejerne forventer, at  deres bruttoafkast forbliver stabilt på omring 8,1% i løbet af de kommende 12 måneder og at nettoafkastet forventes at udvise en stigning fra nu 5,8% til 6,0% om et års tid. Udlejerne har tiltro til fremtiden og har til hensigt at forøge deres ejendomsportefølje med 8,2% i gennemsnit i løbet af de næste 12 måneder.

Paragon beretter endvidere, at udlejerne for tiden finder lejere efter i gennemsnit at have haft 3.43 besøg af potentielle lejere, og at gennemsnitsejendommen kun er foruden en lejer i 2,8 uger om året.

Disse positive udsigter bekræftes af en undersøgelse blandt deltagerne i "the Property Investor Show" - den årlige britiske messe for ejendomsinvestorer (Kilde: themovechannel.com den 4. august 2003):

• 71% af ejendomsinvestorerne mener, at manglen på moderat prisfastsatte boliger til førstegangskøbere kraftigt har understøttet det private udlejningsmarked, idet disse mennesker vælger at leje i stedet for at købe.

• Hot Spots: Områder, der ses som de mest givtige udlejningsmarkeder i løbet af de kommende 12 måneder, er henholdsvis Midtengland, Nordvestengland, London, og Sydøstengland.

• 80% af ejendomsinvestorerne planlægger at øge deres ejendomsportefølje i løbet af de kommende 12 måneder. Ingen har til hensigt at sælge noget af deres portefølje.

• 53% af ejendomsinvestorerne tror, at udlejningsmarkedet vil vokse i løbet af de næste 12 måneder. 21% tror det vil forblive stabilt.

Nick Clark, direktør for the Property Investor Show, har flg. kommentar:

"Vores undersøgelse bekræfter, at ejendomsinvestorerne har gode tider. Med lave renter og den store stigning i boligefterspørgslen fra unge lejere, der udskyder deres første boligkøb, har ejendomsinvestorerne aldrig haft det så godt som nu."

Lav konjunkturfølsomhed

Priserne på britiske boliger udviklede sig iflg. analysefirmaet Hometrack således i perioden august 2001 til juli 2002:

(Kilde: Hometrack markedsrapport, juli 2002)

Som det ses heraf forårsagede terrorangrebet den 11. september 2001 kun en midlertidig afdæmpning af prisstigningerne. De store prisstigninger, som har fundet sted siden februar 2002, har paradoksalt nok været delvist affødt af de rentesænkninger, der fulgte i kølvandet på terrorangrebet.

Deraf ses, at ejendomsmarkedet er godt garderet mod prisfald: I tilfælde af en økonomisk afmatning (af nogle få års varighed) vil lavere renter holde interessen for ejendomsinvesteringer oppe, hvor økonomiske opsving vil øge beskæftigelsen samt gennemsnitsindkomsten og derigennem styrke efterspørgslen på boligejendomme. Med andre ord understøttes ejendomsmarkedet under såvel økonomiske lavkonjunkturer som økonomiske højkonjunkturer.

Mere sikkert end aktier

Ovennævnte ufølsomhed over for økonomiske lavkonjunkturer år ses også ved, at boliger for nylig har været et langt bedre investeringsobjekt end aktier. Det kan illustreres i flg. graf, hvor værdiudviklingen på engelske boliger sammenlignes med udviklingen i det danske aktieindeks KFX og det britiske aktieindeks FTSE:

(Kilder: National Statistics, Danmarks Statistik, HM Land Registry)

Hvis man ser på aktie- og ejendomsmarkederne over en længere periode, er tendensen endnu mere klar:

(Kilder: Council of Mortgage Lenders, HM Land Registry, National Statistics)

Omend aktiemarkedet i kortere perioder har haft et bedre afkast end boliger, har boligerne således i det lange løb været langt den bedste investering.

Mere givtigt end fastforrentede papirer

Også fastforrentede papirer må lide under at halte efter boligernes afkast på trods af, at boliger på sigt må anses for at være lige så sikre investeringer som obligationer. Af nedenstående graf ses det, at afkastet på boliger – med undtagelsen af den atypiske periode 1990-6 - generelt har ligget over det afkast, som man har kunnet opnå ved at sætte pengene i fastforrentede papirer. Således lå boligafkastet over renteafkastet i 9 ud af de 15 år før 1990 og i over halvdelen af hele den observerede periode fra 1975 til 2001. I 2002 lå boligafkastet langt over obligationsafkastet og også i 2003 kommer boligafkastet sandsynligvis til langt at overstige det opnåelige renteafkast på obligationer og andre fastforrentede papirer.

        (Kilder: National Statistics, Council of Mortgage Lenders, HM Land Registry)

Afdæmpede men fortsatte prisstigninger

Bl.a. ovenstående faktorer betyder, at det opadgående pres på huspriserne må forventes at fortsætte, omend det vil være usandsynligt, at den stigningstakt i priserne, som man har set i de seneste par år, kan bibeholdes. Omvendt vil det også være usandsynligt, at huspriserne på sigt falder. Således er der udbredt enighed om, at det mere vil være et spørgsmål om størrelsen af stigningstakten i priserne over tid, end det vil være et spørgsmål om, hvorvidt priserne vil falde.

Som følge heraf vælger et stigende antal investorer ejendomsmarkedet fremfor aktie- og obligationsmarkedet. I oktober 2000 blev blot 8% af alle ejendomme solgt til investorer, hvor tallet i august 2003 var steget til 13% (Kilde: Undersøgelse fra Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) - den britiske sammenslutning af statsautoriserede byggesagkyndige, september 2003).

Boliginvesteringens hemmelighed

Ovenstående tal viser, at man selv uden at lånefinansiere købet af en bolig kan opnå afkast, der overstiger dem, som man kan få på aktier og fastforrentede papirer. Imidlertid har det historisk set ofte kunne betale sig at lånefinansiere investeringer i aktier og boliger. Dog er der den helt afgørende forskel på udlejningsboliger og aktier, at man ved at lånefinansiere en boliginvestering kan få éns renteudgifter dækket af lejeindtægten. Hvis man derimod lånefinansierer en aktieinvestering kan man ikke regne med, at éns renteudgifter dækkes af udbytter eller kursstigninger.

Et ejendomskøb hvor gælden udgør 75% af boligens værdi vil således kunne give et afkast af éns egenkapital, der er fire gange så stort som stigningen i ejendommens værdi, såfremt huslejeindtægten fuldt ud dækker drifts- og finansieringsudgifterne. En årlig værdistigning på 10% vil dermed give et årligt afkast på 40%. Det kan opstilles som følger:

Ovenstående er selvsagt et stærkt forenklet eksempel. Se mere detaljerede udregninger her.

Som det ses i de forudgående afsnit er en investering i britiske boligejendomme ganske sikker. Ikke desto mindre har den altså også et særdeles højt profitpotentiale!

Til toppen

Læs om Hvad de kloge siger