Hvorfor britiske ejendomme?

Hvad de kloge siger


Nationwide Building Society

Der eksisterer endnu ikke noget entydigt tal for udviklingen i de britiske ejendomspriser. Det ses af, at Nationwide Building Society – en af de to største långivere på det britiske boligmarked – for november 2003 angav en månedlig prisstigning på 1,2% (Kilde: Nationwide månedsrapport for november 2003) hvor den anden store långiver Halifax Bank / HBOS plc opgave en månedlig prisstigning på 1,0% for den samme måned (Kilde: Halifax Bank / HBOS månedsrapport for november 2003). Ejendomsanalytikerne Hometrack angav en prisstigning på 0,4% for England og Wales, d.v.s. ekskl. Skotland og Nordirland (Kilde: Hometrack månedsrapport for november 2003). Det er imidlertid interessant at hæfte sig ved, at alle tre parter er enige om at ejendomspriserne kan forventes at stige yderligere.

I Nationwide’s månedsrapport for november 2003 skriver Nationwides cheføkonom Alex Bannister at han forventer prisstigninger på 9% i 2004. Han lægger flg. til grund for denne forventning:

  • De underliggende økonomiske faktorer er fortsat relativt positive for ejendomsmarkedet. På trods af (novembers) stigning i udlånsrenten er realkreditrenterne fortsat historisk lave og arbejdsmarkedet er fortsat stærkt med en beskæftigelse, der i august satte ny rekord (28,15 millioner beskæftigede).
  • I øjeblikket har størstedelen af lånere og långivere fordelen af en fornuftig egenkapitalratio (en typisk udbetaling for en førstegangskøber er på 11% af ejendommens værdi mod 5% i 1989)...
  • På trods af større låntagning vil en, der gør sin entre på boilgmarkedet og optager et realkreditlån af en størrelse typisk for vedkommendes indkomst, have renter og afdrag, der med 27% af nettoindkomsten fortsat er til at betale.
  • ... vores forventning til renterne er at de vil ved udgangen af 2004 vil ligge på mellem 4,25 og 4,75%.

I månedsrapporten for oktober ser hr. Bannister ikke ud til at være synderligt bekymret over udsigten til moderate rentestigninger:

Hvad der sker med rentesatserne vil sandsynligvis ikke være afgørende for boligmarkedet. Rentestigninger vil øge boligudgifterne og virke afdæmpende på boligmarkedet, men lektien fra den forrige cyklus viser at prisnedgange har mere at gøre med udviklingen på arbejdsmarkedet og politiske indgreb.

...

Udviklingen på arbejdsmarkedet har en tendens til at være vigtigere for boligmarkedet. Selv med forventninger om rentestigninger er den nuværende prognose for arbejdsmarkedet, at det forbliver relativt sundt i løbet af det næste års tid.

Alt dette antyder, at boligpriserne kan forventes at stige yderligere i relativt hurtigt tempo.

Se evt. Nationwide’s seneste måneds- og kvartalsrapporter på
http://www.nationwide.co.uk/hpi/monthly.htm  og http://www.nationwide.co.uk/hpi/quarterly/quarterly.htm


Halifax Bank / HBOS plc

Halifax Bank – den anden af de to største långivere på det britiske boligmarked – forventer, at den årlige stigning i boligpriserne bliver på 8% i 2004. Dette er tæt på langtidsgennemsnittet for de seneste 20 år (Kilde: HBOS/Halifax’ økonomiske prognose for 2004). Prognosen er, om noget, for forsigtig, siger banken, idet de tre søjler som har understøttet boligmarkedet i de seneste 2 år – lav rente, god beskæftigelse og god købekraft – fortsat vil være på plads i 2004. Boligpriserne kunne, med andre ord, udmærket være mere end 8% højere ved udgangen af 2004.

Banken tilføjer:

Et højt beskæftigelsesniveau, lav inflation og en stadigt stærkere britisk økonomi vil fortsat understøtte boligmarkedet. Ydelserne på realkreditlån vil fortsat være lave i forhold til indkomst og udgør for tiden omkring 14% af bruttoindkomsten for en typisk boligejer. Vi forventer af den britiske centralbanks udlånsrente vil stige i 2004 og ved udgangen af 2004 vil ligge på omkring 4,50%. Ved en udlånsrente på 4,50% vil realkreditydelserne udgøre omkring 16% af bruttoindkomsten – en ganske udmærket købekraft.

Halifax Bank's rapporter kan ses på http://www.hbosplc.com/


Analyseinstituttet Hometrack

Cheføkonom John Wriglesworth, B.A., M.Phil., D.Phil. (Oxon.) fra Hometrack forudser, at de britisk ejendomspriser vil stige med 4% i 2003 og med yderligere 4% i 2004 (Kilde: Hometrack's markedsrapport for november 2003).

Dr. Wriglesworth har flg. kommentar om ejendomsmarkedet i Hometracks november rapport:

Boligmarkedet viser sig af være robust på trods af den seneste stigning i renterne og den tilstundende jul. Omend aktiviteten kan forventes at falde i løbet af de kommende to måneder p.g.a. sæsonbetingede faktorer, forventer vi at boligpriserne at forblive stabile på tværs af alle landsdelene. Selv om renterne forventes at stige en smule mere vil de fortsat befinde sig på et historisk lavt niveau. Konkurrencedygtige realkreditrenter med mange særtilbud for førstegangskøbere, en høj beskæftigelse og et højt indkomstniveau samt en akut mangel på boliger i Storbritannien peger alle mod fortsatte stigninger i boligpriserne næste år.

Vi forventer prisstigninger på 4% i 2004. Der er større chance for at finde Elvis på månen end der er for et sammenbrud i boligpriserne næste år.

Download evt. Hometrack’s seneste rapport på http://www.hometrack.co.uk/


Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS)

Royal Institute of Chartered Surveyors - den britiske sammenslutning af statsautoriserede byggesagkyndige med ca. 110.000 medlemmer – forventer, at ejendomspriserne stiger med 5% i 2004. Cheføkonom Milan Khatri fra RICS sagde følgende på BBC News (16. december 2002) om udsigterne for 2003 og 2004:

Jeg forudser prisstigninger på 11% på tværs af Det Forenede Kongerige. Dog vil tallet sandsynligvis være betydeligt højere i dele af Nord- og Midtengland.

Den bløde landing vil finde sted i 2004, hvor jeg forudser, at væksten i priserne vil falde til 5%, men det er fortsat lig med et godt investeringsafkast.

RICS forudser endvidere, at Storbritannien har brug for at bygge 241.000 nye boliger om året i de næste 20 år for at kunne dække den nuværende efterspørgsel. Selv med regeringens tilsagn om at bygge 200.000 ekstra boliger i løbet af de næste 20 år, kan underskuddet af boliger på grundlag af den nuværende byggerate på 170.000 boliger om året komme helt op på 1,2 millioner hjem. Baseret på den nuværende rate for nedrivninger af gamle boliger (i gennemsnit 22,700 ejendomme om året i løbet af de seneste 5 år) vil kravene til den eksisterende boligmasse også være høj, idet den enkelte ejendom forventes at holde i over 1.000 år. (Kilde: RICS, den 10. december 2003). Disse faktorer burde sikre et fortsat opadrettet pres på boligpriserne.

Instituttets pressemeddelelser kan ses på http://www.rics.org.uk/ under Press Releases.


Council of Mortgage Lenders (CML)

Det britiske råd af realkreditinstitutter (Council of Mortgage Lenders - CML) repræsenterer britiske banker og realkreditinstitutter. CML forudser, at boligpriserne vil stige med 6% i 2004 (Kilde: CMLs prognose for boligmarkedet, november 2003).


The Centre for Economics and Business Research (CEBR)

En rapport udgivet af Centre for Economics and Business Research (Centret for Nationaløkonomisk og Erhvervsøkonomisk Analyse) den 19. maj 2003 forudser, at de årlige prisstigninger på boliger i Storbritannien som sådan vil falde til 3,6% i 4. kvartal af 2004, og til 1,5% i 4. kvartal af 2005. Imidlertid forventes boligpriserne igen at begynde af stige mere end gennemsnitsindkomsten fra og med 2006.

Der forudses årlige stigningstakter på 6% for perioden 2007-2013 og på 5% for perioden 2013-2023, og det anslås, at boligpriserne først omkring år 2020 vil falde til en stigningstakt på linie med stigningerne i gennemsnitsindkomsten.

Desuden mener CEBR, at de gentagne men fejlslagne forsøg på at reformere zonelovgivningen og anden relevant lovgivning med henblik på at opmuntre mere boligbyggeri betyder, at der sandsynligvis fortsat bliver mangel på boliger. Denne boligmangel vil medføre højere boligpriser, således at udbud og efterspørgsel når samme niveau.

FPDSavills

Ejendomskonsulenterne FPDSavills forudser gennemsnitlige prisstigninger på 4% i 2004 (Kilde: FPDSavills’ markedskommentar for december 2003).

De skriver:

... Efter vores mening vil den omfattende brug af fastforrentede lån og lån med introduktionsrabat betyde, at effekten af højere renter på boligpriserne bliver udvandet. Desuden kan rentestigninger på mellem 0,5 og 1,0% absorberes af markedet, så længe at beskæftigelsen forbliver stabil. Som vi ser det, vil en sådan rentestigning understøtte den forventede nedgang i boligprisernes vækst fremfor nogen større prisfald. Selv hvis boligomkostningerne faktisk øges mere end forventet, er der stadig plads til, at husstandene kan skære ned på variable udgifter såsom ferier og underholdning – områder, som er vokset kraftigt i de senere år.

Se i øvrigt FPDSavills’ hjemmeside på http://www.fpdsavills.co.uk/

The Economist

Se http://www.economist.com/printedition/displayStory.cfm?Story_ID=1302601 for The Economists analyse af boligmarkedet i forhold til aktiemarkedet.


Det Økonomiske Råd

Hvis man skal tro Det økonomiske Råds formandsskab – bedre kendt som de økonomiske vismænd – skal man ikke regne med, at en investering i danske boligejendomme vil kunne måle sig med en investering i britiske boligejendomme over de næste par år. Således forudser vismændene i deres efterårsrapport for 2003 en nedgang i de danske boligpriser på 1,7% i 2004, 2,7% i 2005 og 2,0% i 2006 (Kilde: Det Økonomiske Råds rapport Dansk Økonomi efterår 2003, Diskussionsoplæg, Kap. 1, s. 19 (filens side 3) og s. 56-9 (filens side 40-3)). Rapportens kap. 1 kan downloades på http://www.dors.dk/rapp/e03/kap1disk.pdf.

Dette står i skarp modsætning til forventningerne på det britiske boligmarked, hvor de britiske analytikere som beskrevet ovenfor forventer prisstigninger på mellem 4% og 9% i 2004 og yderligere omend mere beskedne prisstigninger i 2005.


The National Association of Estate Agents (NAEA)

The National Association of Estate Agents (NAEA) er den britiske brancheforening for ejendomsmæglere. Melfyn Williams, formand for NAEA, har følgende kommentar til udviklingen på det britiske boligmarked i NAEAs boligmarkedsrapport for september 2003:

Rekordlave lånerenter og arbejdsløshed, kombineret med stigende indkomster og forbrugertillid understøtter fortsatte prisstigninger på boligmarkedet i en størrelsesorden, der ligger væsentligt over stigningerne i forbrugerpriserne. Vi forudser, at boligpriserne med stor sikkerhed vil fortsætte opad i løbet af de kommende 12 måneder.


Ejendomsmæglerkæden Rightmove

Miles Shipside, kommerciel direktør hos Rightmove, udtaler i Rightmoves boligprisindeks for oktober 2003:

Folk, som har ventet (med at købe bolig, red.) i forventningen om en betydelig nedgang i boligpriserne, har måttet sande, at en sådan nedgang ikke vil finde sted. Nu køber de, idet de erkender, at markedet har nået en bund. De støttes af det store udbud af gode lånetilbud fra alle de større realkreditinstitutter.


Jyske Bank & Københavns Universitet

Analytikere fra Jyske Bank og en økonomiprofessor fra Københavns Universitet ser i lighed med de økonomiske vismænd negativt på udsigterne for det danske boligmarked. Se nedenstående udklip fra artiklen "Huspriserne står for fald" i Jyllands-Posten:

Offentliggjort 8. august 2003 22:30

Huspriserne står for fald

...

Danske boliger er blevet for dyre, og derfor vil de kommende år byde på prisfald, som kan få alvorlige konsekvenser for boligejere.

Der er udsigt til en hård prøvelse for danske boligejere efter adskillige år med pæne prisstigninger. I løbet af de kommende år kan en bolig til en mio. kr. nemt tabe over 100.000 kr. i værdi.

Sådan lyder vurderingen fra en bankøkonom og en økonomiprofessor.

»Over en kortere årrække kommer der prisfald, som godt kan være tocifrede procenter,« vurderer Klaus Kaiser, økonom i Jyske Bank.

Luften går af ballonen

Jyske Bank forventer ikke et decideret boligkrak, men at luften langsomt siver ud af ballonen, indtil vi når det, som banken kalder et mere realistisk prisniveau.

Det synspunkt deler professor i økonomi ved Københavns Universitet Jakob Brøchner Madsen:

»De kommende tre-fem år vil huspriserne falde. Ikke voldsomt, men mere end inflationen, for huspriserne er i dag urealistisk høje,« siger han.

...

Af KRISTOFFER BRAHM



 
     

Til toppen

Læs om Dansk og britisk boligmarked