Økonomi

Investeringseksempel

Der er en række faktorer, som man skal have med i sine overvejelser, når man beregner det mulige afkast af en boliginvestering. Disse beskrives kort i det følgende:


Lånefinansiering

P.g.a. muligheden for lånefinansiering vil selv en beskeden procentvis stigning i
ejendomsværdien kunne give et betydeligt afkast af egenkapitalen. Hvis man antager, at lejeindtægterne dækker præcis 100% af de samlede drifts- og finansieringsudgifter, vil en ejendom med en gældsfinansieringsgrad på 75% således give et afkast på egenkapitalen på 4 gange den årlige stigning i ejendomsværdien. Det skyldes, at investors egenkapital i lejligheden kun er 25% af dens samlede værdi, idet 75% af værdien er lånefinansieret. Hvis værdistigningen i et år f.eks. er 8%, vil afkastet af egenkapitalen således her være 32%.

Rente

En anden vigtig beregningsfaktor er renteniveauet. Spørgsmålet er her, hvorvidt det nuværende renteniveau vil blive bibeholdt. Imidlertid kan man – hvis man forudser rentestigninger - vælge at optage et lån med fast rente i f.eks. 5 år (derefter variabel rente), hvilket kun er lidt dyrere end et lån, der udelukkende har variabel rente. Dermed vil man – hvis man anvender et annuitetslån - have låst renteudgiften fast på et relativt lavt niveau i de år, hvor gælden er størst.

Kursrisiko

Der er ingen kursrisiko i forbindelse med en lånefinansiering af ejendomskøbet. Boliglånet optages i £ og en stigning i pundets værdi over for den danske krone  vil derfor ikke blot føre til en stigning i gælden set i danske kroner men vil også betyde en stigning i ejendommens værdi set i danske kroner. Omvendt vil et fald i pundet føre til både en lavere gæld og en lavere ejendomsværdi set i danske kroner. Således kan kun éns friværdi i ejendommen påvirkes af udsving i valutakurserne.

Lejeindtægter

I vores beregninger antager vi med baggrund i det nuværende marked, at lejeindtægterne vil dække 80% af ejendommens afdrag, renter og driftsomkostninger, og at dette tal vil stige til over 100% i År 10. 

Hvis man derimod optager et afdragsfrit lån, bør lejeindtægterne fuldt ud kunne dække renter og driftsomkostninger allerede fra År 1.

Ventetid

En yderligere faktor er eventuel ventetid i forbindelse med fund af nye lejere og større vedligeholdelsesarbejder. Det kan være alt fra ingen ventetid (hvis lejeren ønsker at forlænger lejemålet) til f.eks. 3 måneder om året (hvis ny lejer skal findes og huslejekravet sættes for højt). Det er selvsagt vigtigt at minimere de perioder, hvor boligen ikke er udlejet.

I nedenstående regneeksempel er der indarbejdet en provision for ventetid i
beløbet under "Andre omkostninger".

Som en ekstraydelse tilbyder Anglodan investor en lejegaranti for den købte ejendom. Omend lejeindtægten her er lavere end ved korttidslejemål, betyder en sådan løsning, at ventetid helt undgås. Lejegarantien sikrer således stabile og regelmæssige driftsindtægter. Desuden kan man med en lejegaranti i hånden lettere lægge budgetter for likviditet, indtægter og udgifter, idet indtægterne og driftsomkostningerne her kendes mange år frem i tiden. Se lejegarantiens produktbeskrivelse her.

Købs- og salgsomkostninger

Endelig skal der tages højde for købs- og salgsomkostninger. Disse er i nedenstående eksempler fordelt jævnt over den valgte ejerperiod på 25 år under "Andre omkostninger".

Salgsomkostningerne afhænger til dels af ejendommens værdi på salgstidspunktet.

Regneeksempel

Nedenfor vises nogle regneeksempler for en typisk ejendom, hvor der er taget højde for ovenstående faktorer. For tiden er det muligt at opnå lavere renteomkostninger end de nedenfor angivne. Dog anvender vi her en rentesats på 6%, idet vi for en sikkerheds skyld foretrækker at budgettere konservativt. Til sammenligning anvender den britiske sammenslutning af boligudlejerrepræsentanter (Association of Residential Letting Agents - ARLA) for tiden en rentesats på 5,50% p.a. som deres beregningsgrundlag (Kilde: themovechannel.com, 1. oktober 2003).

Der forudsættes flg:

  • Der anvendes annuitetslån.

  • Huslejeindtægten stiger i takt med inflationen.

  • Andre omkostninger stiger i takt med inflationen.

  • Parametrenes procentsatser er de effektive satser, som opnås, når hele beregningsperioden på 25 år betragtes under ét.

Første eksempel opererer med en årlig værdistigning på 4%:

 

  
 
       

 

Eksempel på investering i britisk boligejendom

 

 

 

 

 

(alle beløb i £)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Parametre:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Årlig akkum. rente

6.0%

 

 

 

 

 

 

Låneperiode, år

25

 

 

 

 

 

 

Lånebeløb

75,000

 

 

 

 

 

 

Købspris

100,000

 

 

 

 

 

 

Årlig værdistigning

4.0%

 

 

 

Årligt

 

 

Årlig inflation

2.5%

 

 

 

nettooverskud

 

 

 

 

 

 

 

som % af

 

 

 

 

Andre

Værdistigning

Årligt

oprindelig

Ejendommens

År

Huslejeindtægt

Renter

omkostninger

på ejendom

nettooverskud

investering

værdi

 

 

 

 

 

 

 

 

1

6,000

4,500

3,000

4,000

2,500

10.0%

104,000

2

6,150

4,418

3,075

4,160

2,817

11.3%

108,160

3

6,304

4,331

3,152

4,326

3,147

12.6%

112,486

4

6,461

4,239

3,231

4,499

3,491

14.0%

116,986

5

6,623

4,141

3,311

4,679

3,850

15.4%

121,665

6

6,788

4,038

3,394

4,867

4,223

16.9%

126,532

7

6,958

3,928

3,479

5,061

4,612

18.4%

131,593

8

7,132

3,812

3,566

5,264

5,018

20.1%

136,857

9

7,310

3,688

3,655

5,474

5,441

21.8%

142,331

10

7,493

3,557

3,747

5,693

5,882

23.5%

148,024

11

7,681

3,419

3,840

5,921

6,342

25.4%

153,945

12

7,873

3,272

3,936

6,158

6,822

27.3%

160,103

13

8,069

3,116

4,035

6,404

7,322

29.3%

166,507

14

8,271

2,951

4,136

6,660

7,845

31.4%

173,168

15

8,478

2,776

4,239

6,927

8,389

33.6%

180,094

16

8,690

2,591

4,345

7,204

8,958

35.8%

187,298

17

8,907

2,394

4,454

7,492

9,551

38.2%

194,790

18

9,130

2,186

4,565

7,792

10,170

40.7%

202,582

19

9,358

1,965

4,679

8,103

10,817

43.3%

210,685

20

9,592

1,731

4,796

8,427

11,492

46.0%

219,112

21

9,832

1,483

4,916

8,764

12,198

48.8%

227,877

22

10,077

1,220

5,039

9,115

12,934

51.7%

236,992

23

10,329

941

5,165

9,480

13,703

54.8%

246,472

24

10,588

645

5,294

9,859

14,507

58.0%

256,330

25

10,852

332

5,426

10,253

15,347

61.4%

266,584








 

 

 
Det kan grafisk illustreres som følger:

 

 

Såfremt den årlige værdistigning ligger på 8%, vil regnestykket se således ud:

  
 
       

 

Eksempel på investering i britisk boligejendom

 

 

 

 

 

(alle beløb i £)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Parametre:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Årlig akkum. rente

6.0%

 

 

 

 

 

 

Låneperiode, år

25

 

 

 

 

 

 

Lånebeløb

75,000

 

 

 

 

 

 

Købspris

100,000

 

 

 

 

 

 

Årlig værdistigning

8.0%

 

 

 

Årligt

 

 

Årlig inflation

2.5%

 

 

 

nettooverskud

 

 

 

 

 

 

 

som % af

 

 

 

 

Andre

Værdistigning

Årligt

oprindelig

Ejendommens

År

Huslejeindtægt

Renter

omkostninger

på ejendom

nettooverskud

investering

værdi

 

 

 

 

 

 

 

 

1

6,000

4,500

3,000

8,000

6,500

26.0%

108,000

2

6,150

4,418

3,075

8,640

7,297

29.2%

116,640

3

6,304

4,331

3,152

9,331

8,152

32.6%

125,971

4

6,461

4,239

3,231

10,078

9,069

36.3%

136,049

5

6,623

4,141

3,311

10,884

10,054

40.2%

146,933

6

6,788

4,038

3,394

11,755

11,111

44.4%

158,687

7

6,958

3,928

3,479

12,695

12,246

49.0%

171,382

8

7,132

3,812

3,566

13,711

13,465

53.9%

185,093

9

7,310

3,688

3,655

14,807

14,774

59.1%

199,900

10

7,493

3,557

3,747

15,992

16,181

64.7%

215,892

11

7,681

3,419

3,840

17,271

17,693

70.8%

233,164

12

7,873

3,272

3,936

18,653

19,317

77.3%

251,817

13

8,069

3,116

4,035

20,145

21,064

84.3%

271,962

14

8,271

2,951

4,136

21,757

22,941

91.8%

293,719

15

8,478

2,776

4,239

23,498

24,960

99.8%

317,217

16

8,690

2,591

4,345

25,377

27,131

108.5%

342,594

17

8,907

2,394

4,454

27,408

29,467

117.9%

370,002

18

9,130

2,186

4,565

29,600

31,979

127.9%

399,602

19

9,358

1,965

4,679

31,968

34,682

138.7%

431,570

20

9,592

1,731

4,796

34,526

37,591

150.4%

466,096

21

9,832

1,483

4,916

37,288

40,721

162.9%

503,383

22

10,077

1,220

5,039

40,271

44,090

176.4%

543,654

23

10,329

941

5,165

43,492

47,716

190.9%

587,146

24

10,588

645

5,294

46,972

51,620

206.5%

634,118

25

10,852

332

5,426

50,729

55,824

223.3%

684,848








 

 

 

De britiske boligpriser steg med 25-30% i 2002 (afhængigt af hvilket index, der benyttes). Ved en stigning på f.eks. 27% ville det med en finansieringsgrad på 75% og huslejeindtægter, der fuldt ud dækker drifts- og finansieringsomkostningerne, have givet investor et afkast på 108% af hans egenkapital på dette ene år.

En udvikling med årlige prisstigninger på 27% over de næste 25 år er selvsagt ikke sandsynlig. Dog er det værd at hæfte sig ved, at de britiske ejendomspriser faktisk blev 26-doblet i perioden 1969-2002 (se evt. Faktorer). Så mulighederne for et særdeles højt afkast er absolut til stede. 

Et udvidet regneark kan downloades her (50 kb Excel fil) således at man selv kan eksperimentere med konsekvenserne af forskellige økonomiske forudsætninger og prisudviklinger. Regnearkets Sheet 2  har samme struktur som ovenstående regneeksempler, hvorimod Sheet 1 indeholder en række yderligere beregninger.

 

  

Til toppen

Læs om Købsomkostninger